Desistimiento de compra de vivienda: qué es y cómo funciona

QUÉ PASÓ

En los últimos cuatro años, el número de personas que desisten o renuncian a la compra de una Vivienda de Interés Social (VIS) aumentó un 168%. El dato, de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), conecta con una de las mayores preocupaciones al comprar sobre planos: el miedo a no poder cumplir con los pagos.

¿Qué pasa si no puedes seguir pagando la cuota inicial?

Si por un cambio en tus ingresos o una emergencia no puedes seguir pagando las cuotas de la inicial, las consecuencias no están en una ley general de vivienda, sino en el documento que firmaste con la constructora: la promesa de compraventa.

Este contrato es el manual de instrucciones del negocio. Define el precio, las fechas, las características del inmueble y, lo más importante para este caso, las reglas si alguna de las partes incumple. Retirarse del negocio antes de firmar las escrituras es, legalmente, un incumplimiento de ese contrato.

Para estos casos, la mayoría de contratos incluyen una figura llamada “cláusula penal”. Es una multa que se pacta desde el principio para compensar a la parte cumplida por los daños que le causa el incumplimiento de la otra. Esto es legal porque el Código Civil colombiano permite a las partes acordar una sanción por anticipado, evitando así un proceso judicial para determinar los perjuicios.

Lo que a menudo genera confusión es cómo se calcula esta multa. No es un porcentaje de lo que ya has pagado. La cláusula penal casi siempre se calcula como un porcentaje del valor TOTAL del inmueble. La razón es que el daño para la constructora (sacar el inmueble de la venta, perder el costo de oportunidad, gastos administrativos) se mide contra el valor del negocio completo, no solo contra los abonos recibidos. Este porcentaje suele ser del 10% o 20%.

El mecanismo funciona así: si decides desistir, notificas a la constructora. La constructora aplica la cláusula penal, restando el valor de la multa del total de dinero que has pagado. El saldo es lo que te devuelve. A veces, los contratos también permiten descontar otros gastos, como comisiones. Todo debe estar explícito en la promesa de compraventa.

El cálculo en la práctica

La noticia del aumento en los desistimientos no cambia este mecanismo, pero sí significa que más gente está pasando por esta situación. Para entender el impacto en pesos, veamos un ejemplo aritmético.

Imagina un proyecto VIS con un valor de $180.000.000. La constructora pide una cuota inicial del 30% ($54.000.000) a 24 meses. Las cuotas mensuales son de $2.250.000.

Supongamos que una persona paga durante 18 meses, pero su situación financiera cambia y debe retirarse del negocio. Esto es lo que sucede:

• Dinero total pagado: 18 cuotas de $2.250.000 = $40.500.000.
• Cláusula penal: El contrato establece una penalidad del 10% sobre el valor total del inmueble.
• Cálculo de la multa: 10% de $180.000.000 = $18.000.000.
• Dinero a devolver: Se toma el total pagado ($40.500.000) y se le resta el valor de la multa ($18.000.000).
• Resultado: $40.500.000 - $18.000.000 = $22.500.000.

En este escenario, de los $40.500.000 que la persona pagó, solo recuperaría $22.500.000. Los $18.000.000 restantes se los queda la constructora como compensación por el incumplimiento del contrato. Las condiciones exactas siempre dependerán de lo que se haya firmado.

Lo que hay que tener claro

• Las reglas sobre qué pasa si te retiras de la compra de una vivienda nueva están en el contrato de promesa de compraventa.
• Retirarse del negocio casi siempre activa una multa, conocida legalmente como “cláusula penal”.
• Esta multa usualmente se calcula como un porcentaje sobre el valor total del inmueble, no sobre el dinero que has pagado.
• La constructora resta el valor de esa multa del dinero que ya abonaste y te devuelve la diferencia.

Fuentes

• El sector vivienda plantea medidas para recuperar el dinamismo tras años de caídas